物业专项维修资金，俗称“房屋养老金”，是指由业主按规定交存的，专项用于物业保修期届满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造的资金。

　　日前，我市出台《宁波市物业专项维修资金管理办法》（以下简称《管理办法》），目的是解决物业专项维修资金补建难、续筹难，以及物业专项维修资金使用效率低等问题。

　　这一笔专项资金，该如何交存？如何使用？使用时，该如何申请？房屋买卖或被征收时，这笔资金的去向又是哪里？……围绕市民关心的问题，我们邀请宁波市住建局相关负责人对该办法进行了解读。

　　根据《管理办法》，物业管理区域内的住宅物业、非住宅物业或者与单幢住宅结构相连的非住宅物业的业主，应当按照交存标准足额交存专项维修资金。未出售的物业，由建设单位交存。

　　那么，专项维修资金的交存标准是什么样的？《管理办法》明确，专项维修资金的交存标准为本市房屋建筑安装工程每平方米建筑面积平均造价的5%-8%。具体由市住房和城乡建设主管部门根据实际和房屋结构类型确定、报市人民政府批准后公布。

　　管理机构在按规定开设专项维修资金专用账户后，以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账。

　　这笔资金除交给管理机构管理外，也可以由业主大会自主管理。《管理办法》指出，由业主大会决定自主管理的，应当按规定凭业主大会作出的书面决定设立业主大会专项维修资金专用账户，并建立专项维修资金使用、财务管理和业主监督等制度。

　　“新交付的物业管理区域首期专项维修资金，由建设单位在办理房屋权属首次登记前，代交至管理机构专用账户，在房屋交付时向买受人收取。购房款中包含专项维修资金的，建设单位不得再向买受人收取。”市住建局相关负责人表示。

　　既有物业管理区域首次设立专项维修资金的，业主委员会（无业主委员会的，为居〔村〕民委员会或者物业管理委员会）应当拟定首期专项维修资金筹集方案，并经业主大会会议审议通过后，组织业主将首期专项维修资金交存至管理机构或者业主大会专用账户。

　　此外，业主共有收益分配比例，业主大会有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定。

　　根据《管理办法》，专项维修资金使用后，业主分户账内的余额不足首期交存金额30%的，业主委员会应当拟定专项维修资金绩筹方案，经业主大会审议通过后组织相关业主续存。

　　专项维修资金续筹方案，应当载明续筹前分账户收支明细余额和按照续筹时交存标准核定的相关业主应当续存的金额。

　　业主可以通过专项维修资金管理信息系统，自主查询所在物业管理区域分户账资金的交存、使用、余额等相关信息。

　　因征收或者其他原因造成房屋灭失的，负责管理专项维修资金的管理机构或者业主大会应当根据房屋灭失的事实，将分户账余额返还业主，并注销其分户账。

　　《管理办法》明确，专项维修资金不得挪作他用，但因实施维修、更新和改造确需开展前期勘察、鉴定、设计、招标、监理、概（结）算编制、概（结）算审核等活动所产生的费用，可以在专项维修资金中列支。

　　1. 年度日常小额维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在全体业主分户账中分摊，统筹使用；

　　2. 全体业主共用部位、共用设施设备的单项维修、应急维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在全体业主分户账中分摊，按项目使用；

　　3. 部分业主共用部位、共用设施设备的单项维修、应急维修所需资金，按业主专有部分面积的比例，在相关业主分户账中分摊，按项目使用。

　　《管理办法》特别指出，前款规定的业主未交存专项维修资金或者分户账余额不足部分，由该业主另行支付。

　　此外，日常小额维修资金按年度使用管理。业主大会应当根据物业管理区域实际，决定年度日常小额维修资金总额概算和单次小额维修费用的最大限额，并向全体业主公布，或者在业主大会议事规则中约定。

　　专项维修资金由管理机构统一管理的，业主委员会可以持业主大会决定，向管理机构申请划拨年度日常小额维修资金。管理机构应当自收到申请之日起三日内一次性划拨到位。当年概算不足的，可以申请补充划拨。

　　《管理办法》明确，这笔应急备用金设置比例，业主大会应当按照本物业管理区域首期专项维修资金交存总额3%-5%的比例设立。

　　应急备用金设立后，物业服务企业或者相关业主提出应急维修建议的，经业主委员会核实并证明，符合《宁波市住宅小区物业管理条例》规定的应急备用金使用情形的，可以立即组织维修，所需资金从应急备用金中直接拨付。

　　“应急维修以减少或杜绝危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况为原则，《管理办法》的这项新规定，目的是减少相关业主表决环节，提高资金使用效率，真正发挥物业专项维修资金的应急作用。”市住建局相关负责人表示。

　　《管理办法》显示，市和区（县、市）人民政府设立住宅小区物业管理区域专项维修补贴资金。这意味着，使用物业专项维修资金，满足一定的条件，政府给予一定的补贴。

　　《管理办法》明确指出，规定的中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴，维修项目所涉业主未按规定足额交存、续存专项维修资金的除外。市六区由市、区人民政府按照50%的比例提供专项维修补贴资金；县（市）的补贴比例由当地人民政府自行确定。

　　在确保物业专项维修资金安全和正常使用的前提下，管理机构和业主委员会可以按照国家、省有关规定，利用专项维修资金购买国债或者转定期存款。增值部分按年度转入业主专项维修资金分户账。

　　但是，禁止利用专项维修资金从事国债回购、委托理财业务、投资股票、期货等活动，或者将利用专项维修资金购买的国债用于质押、抵押等担保行为。

　　值得注意的是，虽然《管理办法》明确了“中修及中修以上维修项目给予一定比例的补贴”，但是前提条件是得符合补贴条件——如果享有财政补助的维修项目中，有部分业主未按照足额交存、续存专项维修资金的，那么，这部分的业主是不能享受财政补助的。

　　7.安全防范智能系统、消防控制系统、道路照明设施等需要整体更换，或者部件更换、局部维修、改造费用一次性超过原造价的百分之二十的；

　　专有部分面积：指该房屋不动产权属证载的建筑面积，尚未登记、尚未实测的房屋，分别是指测绘机构实测、商品房买卖合同记载的建筑面积。

　　共用部位：指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的公共门厅、楼梯间、电梯间、管道井、设备间、过道、值班保安室、公共停车位、房屋承重结构、户外墙面、屋面和道路、场地、绿地等部位。

　　共用设施设备：指物业管理区域内属于全体业主或者单幢物业的业主、非业主使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电梯、楼道照明设施、小区道路照明设施、安全防范智能系统、避雷装置、单元防盗门、文化体育设施和区域围护等设施设备。

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